今年以来，“融资难”几乎成为令所有房企困扰的难题。尤其在楼市遇冷的大背景下，当“融资难”遇到“偿债高峰”，房企不得不更加小心应对。
历经多年融资与再融资，房地产行业累积的债务达到了一个惊人的量级。据恒大研究院报告，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元，其中，大部分将在2019年-2021年集中到期。
一名房地产行业资深人士向《国际金融报》记者指出，2015年初，证监会发布公司债新规，公司债大举扩容，地产债规模业内人士迅速井喷。这一时期发行的地产债到2019年开始集中到期。
作为资金密集型行业，房地产离不开融资“输血”、借新还旧。
Wind数据显示，2019年全年共计有5701.27亿元地产债到期，其中，下半年到期金额共计2874.67亿元。上半年，受益于较为宽松的发债环境，1-4月的地产债净融资额均为正，但从5月开始至今，除7月之外净融资额均为负。
不过，随着近日不少房企大额融资项目纷纷获批，房地产企业融资被严控的局面似乎得到部分改观。
一周境内发债近百亿
据不完全统计，11月份以来，包括碧桂园、阳光城(000671,股吧)、蓝光发展(600466,股吧)、金融街(000402,股吧)、中国电建(601669,股吧)、海亮股份(002203,股吧)在内的二十余家不同梯队房企通过发行公司债或为旗下项目公司担保来取得银行借款，使得地产企业融资难、融资贵问题正在进入逐步改善阶段。
以阳光城为例，11月22日-23日，作为闽系房企中“激进派”的阳光城，旗下5家参控股项目子公司接连获得股东方提供的银行借款担保，借款总金额近20亿元，其共同担保方除了阳光城之外，不乏融创、正荣、大发等知名房企。
同时，阳光城以公司及下属子公司项下房地产项目在销售过程中形成的购房应收款为基础资产发行相关产品进行融资，总额不超过20亿元。
Wind数据显示，11月18日-22日期间，房企境内发债总额达到96.9亿元，环比暴增62%。业内普遍认为，2019年为房企偿债高峰期，在楼市逐步回归平稳情形下，预计房企融资态度将保持积极。
光大固收近期发布的一份研究报告指出，当前，外部融资环境依然偏紧，地产企业已过规模为王的时代，迈入现金流为王、加速销售回款的时代。在此背景下，房地产从投资、开发到销售过程中，需要更加关注地产企业的资金链状况以及抵抗流动性风险的能力，因为这决定了发行主体的信用资质。此外，逆势扩张或将导致风险累积，需警惕自2015年以来杠杆率不断攀升、投资激进的主体。
境外债两极分化
值得注意的是，面对巨大的债务压力，众多房企在大发境内债来“补血”的同时，海外融资渠道同样被开启。
据记者不完全统计，仅11月，就有19家内房企先后发布美元债，总额约68.63亿美元，其中，万科、旭辉、正荣、佳兆业更是接连发行2只境外债。
不过，需要指出的是，发债金额最高的万科，其发债利率同样为近期最低。公告显示，万科此次发债是基于其2013年7月设立的20亿美元中期票据计划，分别发行金额为4.23亿美元、票面利率为3.15%的5.5年期固息票据，以及金额为3亿美元、票面利率为3.5%的10年期固息票据。
近来发债成本最高的是德信中国和大发地产，其票面利率均达到12.875%，几乎是万科的4倍之多，不同规模的房企融资优劣势展露无遗。
此外，佳兆业集团于11月4日和6日接连发行的2笔美元优先票据融资成本也都超过10%，仅次于德信和大发，高于行业平均水平。据亿翰智库统计，2019年1-10月，典型房企海外债平均票面利率8.89%。
国际评级机构惠誉在其发布的中国房地产行业2019年信用展望中表示，开发商正通过削减土地补充和减少供应来应对疲软的市场，当务之急是维持现金流和去杠杆，而大型开发商和小型开发商之间的增长策略可能会有所不同。究其原因，融资成本和融资难度是关键。
有分析人士在接受记者采访时指出，信托与海外融资，都是规范而不是全面暂停，对于中小房企和高负债率房企来说，未来融资难度预计将非常大，但是对于大型企业来说，影响相对有限。这也是大型房企在如今楼市下行周期仍能保持一定增速的根源所在。
该人士进一步表示，我国房地产调控短期内难以放松，涉房融资收紧或维持较长时间。当前，房企虽然加快境外发债以补充资金需求，但对于仍处于债务集中偿还期的房地产行业来说，境外融资难以覆盖其融资需求，特别是中小型房企的资金链仍面临严峻考验。
财务稳健是王道
据人民法院公告网披露，截至11月20日，房地产开发商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒闭破产。虽然相对于房地产公司总数而言，破产数目占比尚不足0.5%，但这一数据仍令整个地产行业感到不寒而栗。
“负债过高、资金链断裂是房企破产的主要原因。”兴业证券(601377,股吧)一位资深分析师对《国际金融报》记者表示，当前房地产商面临资金困境，有限的资金主要流向大企业，加剧了房企马太效应。中小房企的困难日子才刚刚开始，债务违约、资产处置、兼并重组的情况目前只是个案，将来可能会增多。
其实，就在今年上半年，中小房企普遍遭遇现金流断裂的险境，最典型的案例就是银亿股份破产重组。
今年6月，银亿股份控股股东母公司银亿集团、控股股东银亿控股两家公司想向法院申请重整。公告显示，2019年以来，银亿集团、银亿控股持续面临流动性危机，虽竭力制定相关方案、通过多种途径化解债务风险，但仍不能彻底摆脱流动性危机。
同时，《国际金融报》记者注意到，因资金周转困难，银亿股份多只到期债券连连违约。根据其10月发布的《关于新增债务到期未能清偿的公告》，公司到期未清偿债务合计达43.57亿元。
此外，广东老牌房企颐和地产日前也被曝出资金链断裂危机，再次给楼市敲响警钟。经广东证监局调查显示，颐和地产共计有9笔到期债务违约未披露，每一笔债务金额都超过了1000万元，总计金额已超过50亿元。公司董事长何建梁被广东证监局出具了警示函。
对此，财经评论员严跃进向《国际金融报》记者指出，尽管目前房企融资环境有所改善，但房企首先要考虑的仍应是加快去库存节奏，加快销售回笼资金，改善经营性现金流，而非过度依赖外部融资渠道。特别是中小型房企，由于楼市强调控期未过，更应当量入为出，控制好拿地支出与和销售回款节奏，财务稳健才是“王道”。此外，充分利用CMBS、REITS、供应链金融保理ABS等创新类融资渠道也是一个不错的选择。
